Обработването на земеделска земя се ползва с особена закрила от закона. Предоставянето на земеделска земя на друго лице за временно възмездно ползване се извършва по строго определен законов ред – чрез договор за наем или договор за аренда. На пръв поглед двата договора си приличат много, но имат редица съществени разлики.
Договорът за наем се урежда в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД – чл. 228 – чл. 239), а договорът за аренда се позовава на Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ).
Като първа основна разлика може да бъде изтъкнат срокът за сключване. При договорът за наем няма минимален срок на сключване, а при договорът за аренда има – 5 стопански години. Докато договорът за аренда може да бъде сключен пожизнено, то договорът за наем може за бъде сключен най-много за 10 години. Съгласно чл. 229 от ЗЗД лица, които могат да извършват само действия по обикновено управление, могат да сключват договори за наем най-много за срок от 3 години.
Втората значима разлика касае лицата, които имат правото да сключват двата вида договори. Арендният договор може да бъде сключен само от собственик на земеделския имот, докато наемният договор може да бъде сключен и от несобственик.
Новите промени в Закона за арендата в земеделието прекратяват възможността миноритарен съсобственик на земеделска земя да сключва дългосрочен аренден договор на занижена цена без изричното съгласие на останалите съсобственици на имота. По настоящем арендният договор може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50% идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, които общо с него притежават повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот.
Друга съществена разлика е, че договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той бива вписан в Службата по вписванията и регистриран в съответната Общинска служба по земеделие. При прекратяване на арендния договор процедурата е същата – прекратяването трябва да бъде вписано в нотариалните книги. За договора за наем на земеделски имоти няма такива изисквания. Той може да бъде сключен и устно. С оглед по-лесно доказване на постигнатите договорености, най-често договорът за наем се сключва писмено без да се заверява от нотариус. При заявено желание на страните, той също може да бъде заверен от нотариус.
Трябва да бъде обърнато внимание, че при сключен договор за аренда се дължи арендно плащане, чийто размер се определя благодарение на ЗАЗ. То може да бъде в пари или в натура. При сключен договор за наем наемната цена се договаря свободно, а плащането е в пари.
Следващата съществена разлика касае прекратяването и развалянето на договора. Едни от често срещаните причини са прекратяване на арендния договор са изтичане на срока му, при неизпъление (по общия законов ред), по взаимно писмено съгласие на страните с нотариална заверка на подписите или с едностраностранно предизвестие (в предвидените в ЗАЗ случаи).
Арендодателят е в състояние да развали договора поради забавяне на арендното плащане. В ЗАЗ е указано, че аренден договор, сключен пожизнено или за повече от 10 години, може да бъде развален единствено по съдебен ред.
Договорът за наем най-често бива прекратяван при изтичане на срока му или с едномесечно писмено предизвестие. Наемодателят дължи обезщетение на наемателя, ако поради прехвърляне на имота наемателят бъде лишен от ползването на наетия имот преди изтичане на наемния срок.
С оглед на изложеното до момента, договорът за наем е по-благоприятен за собственици, които не са сигурни в намеренията на арендатора или които не желаят обвързване за дълъг период от време. Предвид обаче на това, че договорът за аренда задължително е с нотариална заверка, то той предполага доста лесна възможност за собственика на земята да се снабди с изпълнителен лист и да събере принудително дължимите суми чрез съдебен изпълнител, в случай че арендаторът не плаща договореното арендно възнаграждение. Също така изискването за вписване на договора за аренда заедно с уловието за представяне на скица на имота, гарантира, че обработваемата земя ще се обработва само от един арендатор. По този начин се намалява до минимум възможността за спорове относно до къде се простират границите на обработваемите имоти.
Доста често обаче сме се натъквали на измами с едногодишните договори за наем. Тяхното манипулиране е лесно, тъй като е трудно да бъдат проследени и проверени подписите на лицата. Съгласно Закона за задълженията и договорите няма конкретно изискване подписите на лицата да се поставят пред служител в Общинските служби. По този начин собственикът или собствениците на земеделска земя много лесно може да се окажат измамени.
В заключение трябва да бъде споменато, че преди всичко сключването на аренден договор гарантира по-голяма сигурност както за арендодателя, така и за самия арендатор!
0 Коментара